De opção marginal, passou a fenómeno urbano, com um grande número de frações convertidas em hospedagem temporária. Mas esta atividade económica trouxe um dos conflitos mais acesos do Direito Civil contemporâneo: o embate entre o direito de propriedade dos titulares de AL e os direitos de personalidade dos residentes permanentes. A questão é simples e incómoda: onde acaba a liberdade de ganhar dinheiro com o imóvel e onde começa o direito ao sossego, ao descanso e à saúde de quem lá vive todo o ano? Do lado dos proprietários, o argumento é direto e jurídico: o artigo 1305.º do Código Civil garante o gozo pleno e exclusivo da propriedade, desde que respeitados os limites legais. A leitura dominante tem sido a de que, salvo proibição expressa no título de constituição da propriedade horizontal, o proprietário pode rentabilizar a sua fração autónoma através de contratos de curta duração, entendendo que a finalidade do imóvel se mantém, em termos gerais, como sendo a habitação.
Nesta perspetiva, o AL é apenas uma forma mais intensa de usar um bem que já era destinado à habitação.
Por outro lado, vizinhos e condomínios podem deitar mão do artigo 70.º do Código Civil, que consagra a tutela geral da personalidade. O direito ao repouso, ao sono e à tranquilidade da vida familiar não são luxos nem caprichos: são projeções do direito à integridade física e à saúde, protegidos pela Constituição.
Para quem vive num prédio residencial, a rotação constante de turistas, o ruído fora de horas, o uso intensivo das partes comuns e a sensação de insegurança não são meros incómodos; são fatores que alteram profundamente o quotidiano e o próprio significado de “habitação”.
A sua jurisprudência uniformizada fixou o entendimento de que os condomínios podem proibir a atividade de AL quando o título de constituição estabelece que as frações se destinam exclusivamente a “habitação”, considerando que o AL é uma atividade comercial ou de prestação de serviços, distinta do uso residencial estável. Mais recentemente, os tribunais têm reforçado que, mesmo sem essa restrição formal no título, se houver prova de uma perturbação sistemática e intolerável do sossego, nos termos do artigo 1346.º do Código Civil sobre emissões (como ruídos, cheiros ou trepidações), pode ser ordenada a cessação da atividade.
Nesta ponderação de interesses, os direitos de personalidade, por estarem indexados à dignidade humana, tendem a sobrepor-se aos direitos de natureza predominantemente patrimonial. O direito de explorar economicamente um imóvel não desaparece, mas encontra um limite quando invade a esfera íntima da vida dos outros: o descanso, a saúde, a segurança mínima no espaço que deveria ser o refúgio diário.